包頭市出臺(tái)今年新建住房?jī)r(jià)格 控制目標(biāo)、控制房?jī)r(jià)上漲壓力仍存

3月30日，為貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知》精神，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)包頭市2011年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)、人均可支配收入增長(zhǎng)速度和居民住房支付能力等因素，包頭市確定2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)為漲幅不高于10%。

   今年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，業(yè)界稱(chēng)作“新國(guó)八條”,要求強(qiáng)化差別化住房信貸政策,對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%；貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。隨后又推出限購(gòu)及房產(chǎn)交易稅等細(xì)則，制定了《商品房銷(xiāo)售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》。有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司預(yù)測(cè)，今年將有超過(guò)60個(gè)的城市實(shí)施嚴(yán)格的限制購(gòu)房措施，市場(chǎng)交易量將會(huì)受到明顯打擊。

  受宏觀調(diào)控政策影響，包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)一季度已經(jīng)有所反應(yīng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1-2月份，包頭市房地產(chǎn)供應(yīng)量偏低，成交量有所下降，房?jī)r(jià)略有增長(zhǎng),市場(chǎng)觀望氣氛較濃；受年初轉(zhuǎn)讓二手房營(yíng)業(yè)稅由差額調(diào)整成全額征收，以及契稅的調(diào)整，二手房成交量環(huán)比大幅下降。

  但深入分析可以發(fā)現(xiàn)，包頭樓市在“新國(guó)八條”的催化下，出現(xiàn)了明顯的兩極分化。高端樓盤(pán)表現(xiàn)冷清，而部分中低端樓盤(pán)依然延續(xù)了年底的熱度。

  究其原因：一是改善型房源熱度不減。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年到2009年，我市的住宅成交總面積近2000萬(wàn)平方米，而包頭240萬(wàn)人口，按照人均30平方米的住房需求來(lái)算，至少有7000萬(wàn)平方米的需求量，改善型住房需求上升空間巨大。二是近年來(lái)包頭經(jīng)濟(jì)發(fā)展向好，人均可支配收入逐年提升，為包頭人的購(gòu)買(mǎi)力注入了一針增強(qiáng)劑?，F(xiàn)實(shí)看，過(guò)去的2010年遭遇兩次樓市調(diào)控，但包頭商品住宅成交面積和成交均價(jià)分別上漲9.68%、20.48%，住房消費(fèi)需求旺盛。

  改善型住房需求居多，市場(chǎng)泡沫會(huì)相對(duì)少。而隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)上更多居住品質(zhì)、服務(wù)水平、科技含量更高的產(chǎn)品大量面市，改善型需求的釋放還會(huì)呈穩(wěn)定上升的趨勢(shì)。房?jī)r(jià)水平，尤其是城區(qū)的房?jī)r(jià)，依然有一定上升空間。以銷(xiāo)售改善型住房為主的東亞世紀(jì)城樓盤(pán)為例。目前該樓盤(pán)三期產(chǎn)品5000余元的起價(jià)，相比兩年前上漲了2000多。

  相對(duì)的，包頭高端樓市之所以迅速退燒，一方面源于一季度本為房地產(chǎn)業(yè)的傳統(tǒng)淡季。另一方面，“新國(guó)八條”的打壓確實(shí)卡掉了不少以投資為目的的購(gòu)買(mǎi)力。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)預(yù)測(cè)，雖然包頭未進(jìn)入首輪“限購(gòu)令”城市之列，卻不能保證今年60個(gè)實(shí)施“限購(gòu)令”的城市里沒(méi)有包頭，這又可能引發(fā)趕在“限購(gòu)令”之前購(gòu)二三套房需求的集中釋放。而購(gòu)買(mǎi)高端樓盤(pán)尤其是別墅的多為二套、三套的置業(yè)者，且一次性付清購(gòu)房款的比例很高。“新國(guó)八條”其中關(guān)于二套房貸款利率、首付款比例對(duì)于這樣的一次性付清的購(gòu)房行為牽制力較小。對(duì)購(gòu)買(mǎi)高端樓盤(pán)殺傷力的條款無(wú)疑凸顯在“限購(gòu)令”和房產(chǎn)稅上。

  而作為國(guó)內(nèi)三線(xiàn)城市，控制包頭房?jī)r(jià)上漲壓力的增加，還來(lái)自于外地投資的涌入。日前，中國(guó)社科院發(fā)布的中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告顯示，在一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)泡沫越來(lái)越明顯的情況下，包括包頭市在內(nèi)的國(guó)內(nèi)二三線(xiàn)城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)交易的重要市場(chǎng)。這種交易既體現(xiàn)在大型房地產(chǎn)商的搶灘，同時(shí)也體現(xiàn)在消費(fèi)者投資方向的回流。

  已公布的30多家地產(chǎn)公司的年報(bào)顯示，進(jìn)入二三線(xiàn)城市開(kāi)發(fā)地產(chǎn)已經(jīng)成為主流。原因是：對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，二三線(xiàn)城市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有一線(xiàn)城市激烈，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期短，開(kāi)發(fā)資金需求量少，資金回流快，可實(shí)現(xiàn)較高的資金周轉(zhuǎn)率。

  另一方面，包頭與呼和浩特、鄂爾多斯形成的金三角，已經(jīng)進(jìn)入了國(guó)家戰(zhàn)略發(fā)展的層面。目前三地正在打造一小時(shí)交通圈，加上未來(lái)幾年去往北京的高鐵就會(huì)通車(chē)，未來(lái)三地的戰(zhàn)略地位不容小視。對(duì)比相同事例可以看到，城市圈的建立將會(huì)極大地帶動(dòng)房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（包頭日?qǐng)?bào)）